Net Nakit Akımlarını Tahmin Etme - AYDINLATMALAR

Yatırımdan elde edilen net nakit akışlarını tahmin etme süreci, yatırım yapmanız gereken miktarı tahmin etmekten biraz daha fazlasını gerektirir. QuickBooks 2012 ile çalışsanız da, Excel'in veya başka bir mali tablodan yardıma ihtiyacınız olacaktır.

Oturun ve ek gelir ve yatırımın ürettiği ek masrafları dikkatlice düşünün. Açıkçası, yatırımın net etkisinin paradan tasarruf etmesini umarız. Bununla birlikte, yatırımın belli miktarları size mal olur. Öte yandan, yatırımın geri döndüğü tasarrufları alırsınız.

Küçük bir zaman çizelgesi oluşturmak istiyorsunuz - bu bir kokteyl peçetesinin arkasına yazılabilir veya Excel gibi bir elektronik tablo programına yazılabilir ve nakit akışlarını dikkatle tahmin etmek ve hesaplamak için bunu kullanın.

Ofis binası durumunda, aşağıdaki iki maddenin net nakit akışlarını belirlediğini varsayalım.

• Yeni ipotek, yıllık 21.000 ABD Doları faiz ödemeyi gerektirir. İşleri basit tutmak için (anapara amortismanı hakkında henüz endişelenmeyin), bunun sadece faiz amaçlı bir ipotek olduğunu varsayalım. Ayrıca, ipotek bakiyesinin tamamını balon ödemesinin bir parçası olarak 20 yıl içinde ödemeniz gerektiğini varsayalım. Ancak bu arada, her yılın sonunda 21.000 ABD Dolarını ödeyeceksiniz.

• Kendi binanıza sahip olduğunuzdan, ilk yılda 20 bin dolar kira elde edersiniz. Bununla birlikte, bu miktar her yıl artar. Enflasyon sebebiyle ödediğiniz kira her yıl yüzde 3 oranında artarsa, kira tasarruflarınızın doğru bir şekilde tahmin edilebilmesi için her yıl yüzde 3 oranında şişirilmesi gerektiğini varsayabilirsiniz.

  Örneğin, ikinci yılda, kira tasarruflarınızın 20.000 $ 'lık yüzde 103'e eşit olduğunu varsaymak isteyebilirsiniz. Üçüncü yılda, kira tasarruflarınız 20.600 $' lık (bu, ikinci yılın kira olanı olan) yüzde 103'e eşittir tasarruf).

Bu kira tasarrufu işi mantıklı mı? Sermaye yatırımıyla, sermaye yatırımı çoğu zaman bir şekilde para tasarrufu sağlar. Bu nedenle, bu tasarrufları, sermaye yatırımını kullanacağınız yıllar boyunca tahmin etmeniz gerekir.

Bu durumda, kira tasarrufu, her yıl için geçerli kira tasarrufları artı enflasyona eşit olmalıdır. Kira tasarruf miktarına bakmanın bir başka yolu, kira tasarruflarının, binaya sahipseniz ödemek zorunda kalacağınız kira değerine eşit olduğunu söylemektir.

Aşağıdaki tabloda, bu binaya yatırım yaparak keyif aldığınız nakit akışları özetlenmektedir. Tabloda her yıl numarası için bir sütun bulunmaktadır (programda 20 yıllık kira tasarrufu ve ipotek ödemeleri gösterilmektedir).

Program ayrıca kira tasarrufları, yıllık ipotek faiz ödemeleri ve net nakit akışı miktarı hakkında rapor veren üç sütun içerir. Net nakit akış miktarı, kira tasarruflarının ipotek faiz ödemesinden çıkarılmasına eşittir.

İlk iki yıl içinde mortgage faiz ödemesinin kira tasarruflarını aştığına dikkat edin. Ancak, 3. yılda ve sonrasında, kira tasarrufu ipotek ödemesini aşıyor.

Bina Nakit Akış Özeti

Yıl	Kira Tasarrufları	İpotek Ödeme	Net Nakit Akışları
1	20 000	21 000	-1, 000
2	20, 600	21 000	-400
3	21, 218	21 000	218
4	21, 855	21 000	855
5	22, 511	21 000	1, 511
6	23, 186	21 000 2, 186	7
23, 882	21 000	2, 882	8
24, 598	21 000	3, 598 9999 9999 25 336 999 21000 999 4 336 999 26 9 06 999 21 000 999 5 096 999 9 11 999 > 26, 879	21 000
5, 879	12	27, 685	21 000
6, 685	13	28, 516 9, 371	21, 000
8, 371	15	30, 252	21 000 999, 9, 259
16 31, 160 21 000	10, 160 17 32, 095	21 000	11, 095 > 18 339, 058
21, 000	12, 058	19	34, 050
21 000	13, 050	20	35, 072
21 000	14, 072	Bir sermayeden kaynaklanan nakit akışlarına baktığınızda nt, yatırımın ömrünün sonunda olanlarla ilgili bazı varsayımlar yapmanız gerekir. Örneğin, bina yatırımları söz konusu olduğunda, muhtemelen ipotek borcunun ödenmiş olduğunu göstermeniz gerekiyor. Ayrıca binanın bir noktada satışını göstermek isteyebilirsiniz.	Bunun nasıl yürüdüğünü göstermek için, 20. yılın sonunda, ipotek borcunu ödediğinizi varsayalım (sadece faiz ödemiş olduğunuzdan halen 300.000 $ olacaktır) ve binayı 630 dolar karşılığında sattığınızı varsayalım, 000 - bu miktar bir tahmindir.
Bu tahmini bulabilmek için orijinal 350.000 ABD doları alış fiyatını alıp, 20 yılda yılda yüzde 3 oranında şişirin. Bunu yapmak, 2030 yılında $ 630, 000 tutarında tahmini bir satış fiyatı üretir. Ayrıca toplam 30.000 $ satış masrafı da ödersiniz.	Aşağıdaki tabloda bu rakamların nihai tasfiye nakit akışı nasıl üretildiğini gösterir. Brüt satış fiyatı $ 630,000'a eşittir. Ardından 300.000 $ ipotek ödemek zorundasınız. O zaman 30 bin dolarlık satış masraflarınız da var.	İpotek ve satış bedellerini brüt satış fiyatından çıkarırsanız, nihai nakit akışı, daha sonra, 300.000 dolara eşittir. Bu mantıklıdır, değil mi? İpotekli ödeme için eksi 30.000 ABD Doları, satış masrafları için $ 630, 000 eksi 300.000, brüt satış fiyatı, 300.000 dolara eşittir.	Tasfiye Nakit Akışının Tahmini
Brüt satış fiyatı	$ 630, 000 > Daha az: İpotek	300, 000	Eksi: Satış maliyetleri
30 000	Satıştan elde edilen nihai nakit akışı	$ 300, 000	Son adım, gösterilen bilgileri birleştirmektir. Net nakit akımları sütunu, net nakit akışlarını özetlemektedir. Tasfiye nakit akışı sütununda ilk 19 yıl boyunca 0 gösterilir.Ancak 20. yılda tasfiye nakit akışı 300, 000 dolar olarak gösterilir. Gerçek anlaşma, net nakit akışlarını ve tasfiye nakit akışını birleştirir.
Tüm Nakit Akışlarının Birleştirilmesi	Yıl	Net Nakit Akışları	Tasfiye Nakit Akışı
Gerçek	1	-1, 000	0

-1, 0.00

2

-400

0

-400

3

218	0
218	4
855	0
2, 186, 999, 1, 511, 999, 999, 2, 186, 999, 999, 882	0

2, 882

8

3, 598	0	3, 598	9
4, 336	0	4, 5, 879 999 6999, 9999, 9999, 9999, 9999, 9999, 9999, 9999, 9999, 9999, 9999, 9999, 9999, 7 685	0
6, 685	13	7, 516	0
516	14	8, 371	0
8, 10, 160 999, 17999, 1199, 9999, 9999, 9999, 9999, 15999, 095	0	11, 095	18
12, 058	0	12, 058 13	19
, 050	0 13	, 050	20
14, 072	300, 000	314, 072